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签订集资房买卖协议应注意什么？

      笔者近日经手一起集资房买卖合同纠纷，出卖人作为某单位员工，将单位集资房转卖给他人，因为双方熟人，故草签协议，约定购买价款以及办理过户的税费各半承担。然而，双方等到该集资房满5年上市交易时，周围同等地段房价已经飙升，税费按照现行市场价进行征缴。作为出卖人，该集资房承载了单位各种福利诸如住房补贴、住房公积金等。在办理购买集资房后，出卖人单位就停止了一切与住房有关的福利。故，双方陷入了合同履行的僵局。出卖人要求购买人承担税费高于原来的部分，且补偿其部分损失。而购买人则认为无须补偿，且出卖人应无条件配合过户。

      究其原因，不难发现，之所以双方陷入僵局，根源在于几年前双方签订的集资房合同，该合同用于模糊界定不清，约定不明：

1.     双方在签订集资房买卖协议时，出卖人仅明确自己具有购买资格，至于房屋多大面积，房型如何均未有过多描述，此外，合同仅约定方框及支付时间，对于将来过户及房价涨跌等因素未有任何弹性约定。

2.     集资房建设时间比约定的交房时间要晚，故双方没有预见建设审批等因素，导致购买人认为出卖人违约。

3.     协议关于过户约定不清。根据《物权法》相关规定，不动产产权以登记为准。集资房在5年内不得上市交易，实践中，多数情况是双方约定满5年年限后再过户。然而，5年后过户时，同地段的房价飙升，此时要过户，税费要补缴。同时根据《经济适用房管理办法》出卖人还需要根据同等地段房价补缴差价。然而这些因素恰巧是整个合同缺失部分。

最终，该纠纷通过调解，双方得到比较满意的结果，即继续履行合同，出卖人协同过户，但税费由双方承担。此外，购买人补偿出卖人一定损失。

因此，本人也仅以此抛装引玉，在签订二手房买卖协议（不论合同性质的房屋）时，除了确保合同内容就房屋约定符合有国家专门法律法规的规定外，还应当就将来过户以及过户时间、税费承担以及过户配合的违约责任要进行明确约定，同时，同时要应注意在房价变动过快时要在合同中预留一定的条款约定，以防止某一方肆意违约。

                           （作者：江苏沃禾律师事务所 曹芳律师  15195996625）